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作為本屆政府一項(xiàng)極其重要的稅制改革——“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅”，正在相關(guān)行業(yè)緊鑼密鼓的展開。根據(jù)國(guó)稅總局的安排，2015年“消滅”營(yíng)業(yè)稅，意味著作為營(yíng)業(yè)稅支柱稅源的房地產(chǎn)業(yè)最遲在2015年下半年進(jìn)行“營(yíng)改增”改革，屆時(shí)，將給整個(gè)行業(yè)帶來重大而深刻的影響。
建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅是我國(guó)稅收體制不合理的集中體現(xiàn)。比如，施工企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，其采購的材料中所含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅是無法抵扣的；施工企業(yè)就其建造行為按全部營(yíng)業(yè)額繳納一道建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，移交給開發(fā)企業(yè)后，開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)仍然需要就全部營(yíng)業(yè)額繳納一道不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅。增值稅，是一個(gè)僅就增值額課稅的稅種。在一般計(jì)稅方法下，采用銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的方法計(jì)算繳納，有效避免了營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅，保證了抵扣鏈條通暢。
“營(yíng)改增”影響的不僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)核算，而是對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)整個(gè)鏈條生態(tài)造成深刻影響。雖然具體改革政策尚未出臺(tái)，但我們?nèi)钥梢酝ㄟ^增值稅固有的理論體系以及其他行業(yè)“營(yíng)改增”的路徑，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的具體政策和影響作出合理的預(yù)測(cè)。
預(yù)測(cè)一，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)同步“營(yíng)改增”？建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是上下游行業(yè)、兄弟行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)如若“營(yíng)改增”，其最重要的進(jìn)項(xiàng)抵扣來源就是建筑業(yè)。因此，為保證增值稅抵扣鏈條的通暢，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”必然要求建筑業(yè)同時(shí)“營(yíng)改增”。同理，建筑業(yè)應(yīng)該也不會(huì)早于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”，因?yàn)檫@會(huì)使增值稅票不能盡其用，改革失去意義。
預(yù)測(cè)二，造價(jià)體系大變革？營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，在營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，工程造價(jià)對(duì)稅費(fèi)的預(yù)算是簡(jiǎn)單地以工程總金額乘上相關(guān)稅率，計(jì)算簡(jiǎn)便。但增值稅是價(jià)外稅，原理上它不是企業(yè)的成本，而是負(fù)債。在“營(yíng)改增”后，企業(yè)的稅負(fù)是不確定的，預(yù)算需對(duì)每一項(xiàng)成本的的增值稅單獨(dú)列示，但由于在預(yù)算時(shí)并不能就何種材料何種成本能否取得增值稅專用發(fā)票作出確定性判斷，這將使精細(xì)預(yù)算變得更為復(fù)雜，對(duì)預(yù)算人員提出了更高要求。材料定額體系也將由現(xiàn)在的含稅價(jià)改為價(jià)稅分別列示。目前，我國(guó)增值稅下的造價(jià)預(yù)算體系正在修訂中。
預(yù)測(cè)三，房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率17%？建筑業(yè)“營(yíng)改增”后的稅率是11%，這是2011年財(cái)稅110號(hào)文中明確規(guī)定的，一般情況下不會(huì)改變。而銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅率在該文件中未提及，這說明，在該文件下發(fā)時(shí)，高層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率是有分歧的。17%或11%？屆時(shí)需要根據(jù)國(guó)務(wù)院的宏觀調(diào)控取向、各項(xiàng)成本的抵扣情況作出選擇?？梢钥隙ǖ氖牵绻捎?/span>17%，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將比營(yíng)業(yè)稅時(shí)代普遍提高。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)否將上升的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，還要視市場(chǎng)環(huán)境而定。
預(yù)測(cè)四，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收大幅下滑？增值稅是價(jià)外稅，財(cái)務(wù)上所收到的增值稅銷項(xiàng)稅須單列，不能并入收入總額。假設(shè)售價(jià)為10000元/平方，營(yíng)業(yè)稅制下確認(rèn)的收入為10000元，但增值稅制下確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入為10000/1.17=8547元（假設(shè)稅率為17%），減少15%左右。利潤(rùn)是否減少取決于“營(yíng)改增”后的稅負(fù)是否增加，如果項(xiàng)目毛利高、能獲得的進(jìn)項(xiàng)抵扣少，那么該項(xiàng)目“營(yíng)改增”后稅負(fù)幾乎是確定提高的。
預(yù)測(cè)五，土地成本如何抵扣？土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本，在部分一線城市甚至是最大的單項(xiàng)成本。土地成本能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅是影響“營(yíng)改增”后稅負(fù)的重要因素。但政府是土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一賣家，土地出讓金不征增值稅，也就意味著開發(fā)企業(yè)不能取得進(jìn)項(xiàng)抵扣。如果稅率確定為17%，國(guó)稅總局極有可能就這一問題作出特殊安排。
預(yù)測(cè)六，新老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待？假設(shè)某一項(xiàng)目在“營(yíng)改增”前就已建成，但多數(shù)房源未銷售，如果此時(shí)“營(yíng)改增”，新老項(xiàng)目一刀切全部征收增值稅，將會(huì)造成老項(xiàng)目畸高的稅負(fù)，因?yàn)榇藭r(shí)老項(xiàng)目已經(jīng)幾乎不能取得任何進(jìn)項(xiàng)抵扣。因此，可以預(yù)見，“營(yíng)改增”對(duì)新老項(xiàng)目一定會(huì)區(qū)別對(duì)待，從而避免不公平稅負(fù)。在之前出臺(tái)的其他行業(yè)“營(yíng)改增”政策中，也有區(qū)別對(duì)待的先例可循。
預(yù)測(cè)七，營(yíng)業(yè)稅大清算？2015年消滅營(yíng)業(yè)稅，是政府施政目標(biāo)，目前看來也基本能達(dá)成。營(yíng)業(yè)稅是地方稅，增值稅是由國(guó)稅部門征收的中央地方共享稅。因此，在營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)之前，必然有一次大規(guī)模清算甚至稽查。在實(shí)務(wù)中，有些稅收任務(wù)較寬松的地稅局對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅并未嚴(yán)格征收，允許企業(yè)暫時(shí)欠稅，部分企業(yè)在預(yù)收房款時(shí)也未及時(shí)開票。在2015年底前，這些歷史欠稅將一次性清理，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成資金壓力。
房地產(chǎn)“營(yíng)改增”將從工程到采購、從財(cái)務(wù)到銷售等各環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一系列的連鎖影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)早研究、早籌劃，避免“營(yíng)改增”后應(yīng)對(duì)失措、造成巨額損失。
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